Auvergne Habitat, filiale du groupe Action Logement, est aujourd’hui le premier bailleur social en Auvergne. Cette Entreprise sociale pour l’habitat, créée en 1929, gère 19 000 logements répartis sur 198 communes, ce qui représente environ 40 000 personnes logées. Dans un marché immobilier morose, le bailleur reste sur une bonne dynamique puisqu’en 2026 il aura livré 550 logements alors que 1 600 sont en cours de construction et 300 en cours de réhabilitation. Son objectif, pour fêter son centenaire dans 3 ans, est d’arriver à 20 000 logements gérés. Mais pour atteindre ce chiffre symbolique, Auvergne Habitat doit mettre en place une stratégie avec deux axes majeurs : adapter son parc existant aux enjeux climatiques et diversifier son offre pour suivre les évolutions d’une société aux typologies familiales devenues diverses. Ainsi, en plus de son offre locative classique avec seuil de revenus, l’entreprise développe aujourd’hui une palette d’offres adaptées aux besoins. So’Séniors facilite le maintien à domicile des personnes âgées, alors que la nouvelle offre nommée So’Cosy permet aux familles qui n’arrivent pas à se loger dans le parc privé de trouver des logements intermédiaires même si leurs revenus dépassent les plafonds du logement social. So’Access permet quant à elle l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. En plus de la vente de biens issus de son parc à des prix raisonnés via un Prêt Social Location-Accession, Auvergne Habitat développe désormais le BRS, Bail Réel Solidaire, qui permet une réduction des coûts d’acquisition d’environ 30 %. Pour cela, l’acquéreur devient propriétaire du bâti mais pas du foncier, qui reste propriété de l’entreprise. Pour Philippe Bayssade, directeur général d’Auvergne Habitat, le bailleur social doit aujourd’hui suivre les évolutions de parcours de vie.

On élargit, mais pas au détriment de notre cœur de métier, l’habitat social

7 Jours à Clermont : Qu’est-ce qui a motivé Auvergne Habitat à proposer une offre locative intermédiaire, comme So’Cosy ?
Philippe Bayssade : L’objectif est de pouvoir répondre à, notamment, un public de salariés d’entreprise dont les ressources sont légèrement au-dessus des plafonds du logement social et qui ont des difficultés à trouver une offre locative à proximité de leur lieu de travail. L’enjeu était vraiment de pouvoir cibler ce public juste au-dessus des classes moyennes, au-dessus du logement social.

7JàC : Pour un bailleur social, c’est un nouveau sujet ?
P. B. : C’est, en effet, un nouveau sujet. On élargit, mais pas au détriment de notre cœur de métier, l’habitat social. On élargit ce spectre de locataires potentiels pour pouvoir mettre un peu d’huile dans le parcours résidentiel pour des personnes dont la situation a évolué, qui pourraient aller dans le logement intermédiaire et puis, pourquoi pas, aller dans l’accession. Qui sont ces gens ? Que cherchent-ils dans ces logements en fait ? Ils cherchent une meilleure proximité des transports en commun, une meilleure proximité des services, une performance aussi en matière énergétique, parce que c’est aussi du pouvoir d’achat. Et la facilité d’accès à son lieu de travail, la mobilité, est quelque chose qui est important pour ce public-là.

7JàC : Pendant très longtemps, quand on parlait de logement social, on parlait de HLM pour les personnes qui avaient très peu de revenus. Aujourd’hui, une structure comme la vôtre s’adapte complètement au changement de mode de vie et aux différentes populations.
P. B. : Oui, tout à fait. Notre enjeu aujourd’hui, c’est de répondre aux évolutions de parcours de vie entre les besoins d’un jeune, les besoins d’un salarié d’entreprise en mobilité, toujours modeste bien entendu, un besoin de vieillissement, les personnes en difficulté aussi avec les personnes handicapées. On va livrer prochainement une opération à destination des autistes Asperger, les seniors également, tout ce public fait partie de notre cible. À part le logement libre, on est en capacité d’avoir des réponses sur un spectre extrêmement large.

7JàC : Multiplier les offres permet d’apporter des réponses au pouvoir d’achat en baisse, tout en redynamisant le marché ?
P. B. : Tout à fait. Dans le parcours résidentiel, il y a l’ultime étape qui est celle de l’accession à la propriété. Donc on a des réponses adaptées sur ce sujet-là avec notre marque So’Access, qui a à la fois pour objectif de vendre à peu près 200 logements par an, 70 à peu près dans le neuf, dans le cadre de la location-accession, et puis 120-130 dans l’ancien pour nos locataires qui peuvent bénéficier de cette offre dans les programmes identifiés avec des préférences de prix de vente pour ces locataires-là. Et puis avec une toute nouvelle offre qui est mise en place avec le BRS dans l’ancien, qui permet aux accédants à la propriété eh bien de faire l’acquisition du bâti et de garder en propriété pour Auvergne Habitat le foncier, d’être locataire du foncier. Donc il y a une dissociation entre le bâti et le foncier qui permet aux locataires, aux accédants, de pouvoir accéder à la propriété à des tarifs à peu près minimum 30 % en dessous du marché.

7JàC : Vous faites beaucoup d’efforts pour cette accession et pour faciliter la vie des gens. Mais pour autant, Auvergne Habitat n’est pas une entreprise philanthrope.
P. B. : On est une société anonyme à utilité sociale et cette utilité sociale doit être pérenne. Donc bien sûr que l’objectif est d’avoir une gestion la plus maîtrisée possible, dégager un effet des résultats, mais pas pour alimenter un actionnariat, bien entendu, mais pour réinvestir sur le territoire, réinvestir dans l’entretien du patrimoine, dans la performance thermique de ce patrimoine, et puis dans le développement de nouveaux projets sur l’ensemble du spectre dont on vient de parler.

Le rôle contracyclique d’Auvergne Habitat

7 Jours à Clermont : Finalement, ce modèle n’est-il pas un modèle d’avenir pour les villes ? Quand on regarde aujourd’hui les panneaux de construction, on se rend compte que les bailleurs sociaux sont très présents comparé aux promoteurs privés.
Philippe Bayssade : Est-ce que c’est un modèle ? Je ne sais pas, en tout cas, moi j’y crois. On a un rôle, c’est l’ensemble du secteur social, un rôle contracyclique. Aujourd’hui, le marché de l’immobilier privé est au plus bas. C’est un peu moins de 200 logements qui ont été vendus l’année dernière en promotion privée. Il y a quelques années encore, on était à plus de 1 000, 1 200. Sur la métropole clermontoise, on est vraiment sur une chute et un arrêt, c’est vrai ici, mais c’est vrai sur l’ensemble du territoire national. Donc il y a vraiment une problématique de l’accession de la promotion privée. Pendant cette période-là, les bailleurs sociaux continuent à développer du logement. On travaille en partenariat avec les promoteurs en leur achetant, en faisant l’acquisition en bloc de logements dans les programmes qu’ils développent. Par exemple, sur le projet de Vinci Les Allées Blatin, on a réalisé l’acquisition de 30 logements en locatif intermédiaire. Donc on continue à la fois à développer cette offre de logement, on produit du logement, et en même temps, on soutient un secteur qui en ce moment est en grande difficulté.

7JàC : Parce qu’il y a une réelle demande de logement ?
P. B. : Il y a une réelle demande de logement, en tout cas en logement social, elle se maintient au-dessus de 17 000 demandeurs sur le département du Puy-de-Dôme avec une très grande majorité, à 70 %, sur la métropole clermontoise. Donc répondre, produire du logement social et aussi du logement intermédiaire qui permet aussi de fluidifier le parcours résidentiel, ça contribue aussi à alimenter une offre de logement locatif social pour ces demandes qui sont importantes. Les demandes augmentent, mais la production reste stable. Les coûts de construction ont augmenté de plus de 25 % en quelques années

7JàC : Vous arrivez malgré tout à suivre l’augmentation des demandes de logements sociaux dans la région ?
P. B. : Alors, je ne vous cache pas que c’est de plus en plus difficile parce que les coûts de construction ont augmenté de plus de 25 % en quelques années. Les loyers sont réglementés, donc on n’a pas de loyer supplémentaire et puis notre rôle social ne nous permettrait pas de faire évoluer les loyers au niveau qu’il faudrait pour absorber ces 25 % d’évolution. Donc on utilise les fonds propres supplémentaires de l’organisme, et on cherche des financements à plus long terme. On finance le foncier aujourd’hui sur 70 ans, on était à 50… ce sont des dispositifs qui sont proposés par la Banque des Territoires qu’on essaie d’utiliser au maximum. Donc on réfléchit et on est en constante agilité pour pouvoir s’adapter à ce contexte qui est extrêmement compliqué.

7JàC : Comment fait Auvergne Habitat pour s’adapter au coût énergétique et au changement climatique ?
P. B. : Alors on a beaucoup travaillé sur la performance thermique avec les enjeux d’isolation pour l’hiver, le froid. Ces travaux-là bénéficient aussi à l’été avec une isolation qui est performante. On a un parc à plus de 64 % qui est classé A, B et C, on a beaucoup, beaucoup travaillé sur ce sujet des F, G, E (référence au DPE). Il nous reste 200 logements sur les 19 000 donc le travail est fait. On continue à avancer sur ce sujet-là pour la performance et l’amélioration du confort d’été. Vu les périodes de canicule qui s’inscrivent dans la durée, eh bien je ne vous cache pas que c’est un vrai challenge aujourd’hui, les réflexions sont en cours, je n’ai pas de solutions toutes faites à annoncer bien entendu. Intégrer la climatisation dans tous les logements, ce n’est pas prévu. Le rafraîchissement aujourd’hui, clairement, la réglementation ne le prévoit pas. Pour autant, on est en réflexion pour pouvoir proposer très rapidement, sûrement pas la climatisation, mais en tout cas des solutions qui temporairement pourraient améliorer le confort de nos locataires dans ces périodes de forte chaleur.

7JàC : Le logement est revenu récemment sur la scène de la campagne pour la présidentielle… qu’est-ce que cela vous inspire ?
P. B. : Il est important que ce sujet du logement soit au cœur des futures élections, qu’il y ait un vrai débat sur ces sujets du logement social, mais très large, puisqu’il y a une vraie crise du logement dans notre pays. Et donc c’est un enjeu pour les habitants, les Français. Que ce sujet vienne au cœur de la campagne, c’est plutôt une bonne chose.